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lunes, 23 de febrero de 2026

Por qué nuestros antepasados hacían testamento y nosotros no


Por qué nuestros antepasados hacían testamento y nosotros no

I. Cuando la muerte era certeza… y el legado una responsabilidad

En la antigua Cartago del siglo XVII, cuando aún no existían bancos modernos, registros digitales ni sociedades anónimas, nuestros antepasados entendían algo fundamental: la vida es transitoria, pero el patrimonio trasciende.

En los protocolos notariales conservados hoy en el Archivo Nacional de Costa Rica, abundan los testamentos de hombres y mujeres que, aun con modestos bienes —una casa de bahareque, algunas tierras, ganado o herramientas—, dejaban claramente establecido:

  • Quién heredaba qué

  • Qué deudas debían pagarse

  • Cómo se protegía a la viuda y a los hijos

  • Qué mandas espirituales deseaban cumplir

El testamento no era un acto exclusivo de ricos.
Era un acto de responsabilidad familiar y social.

Nuestros antepasados sabían que el conflicto no surge cuando hay pocos bienes, sino cuando no hay claridad.


II. El caso Brenes: 400 años de historia y 13 generaciones conectadas

Uno de los apellidos más antiguos del Valle Central es Brenes.
Desde la llegada de Ambrosio de Brenes y Vindas en 1611, procedente de Sevilla, la familia se expandió por Cartago, Heredia y San José.

Treces y catorce generaciones después, ese mismo tronco familiar conecta a:

  • Rodrigo Chaves Robles

  • Laura Fernández Delgado

  • Y nuestra propia familia costarricense–venezolana–española

La genealogía demuestra algo fascinante:
Costa Rica es una red familiar extendida.

Si retrocedemos suficientes generaciones, prácticamente todos estamos emparentados.

Pero aquí surge una reflexión poderosa para Finanzas Felices:

Si nuestros antepasados dejaron testamento generación tras generación,
¿qué estamos haciendo nosotros con ese legado jurídico y patrimonial?


La continuidad familiar desde Ambrosio de Brenes (siglo XVII) hasta la actualidad

A continuación se presenta, de forma resumida y esquemática, la relación genealógica que conecta al colono cartaginés Ambrosio El Viejo de Brenes y Vindas (llegado a Cartago a inicios del siglo XVII) con tres líneas contemporáneas: la del presidente D. Rodrigo Chaves Robles, la de Laura Fernández Delgado y la del autor de este artículo.

Rodrigo Chaves RoblesLaura Fernández DelgadoRafael Alberto Vilagut Vega
Relationship Summary: Ambrosio El Viejo de Brenes y Vindas → (10 generaciones) → Rodrigo Alberto de Jesús Chaves Robles, Presidente salienteRelationship Summary: Laura Virginia Fernández Delgado → (11 generaciones hacia atrás) → Ambrosio El Viejo de Brenes y VindasRelationship Summary: Rafael Alberto Vilagut Vega → (10 generaciones hacia atrás) → Ambrosio El Viejo de Brenes y Vindas
Línea principal: Gerónima Tomasina de Brenes Jiménez → Magdalena González de Brenes → Andrea González González → Bárbara Bogantes González → María Nicolasa Ramírez Bogantes → Mariano Lizano Ramírez → Gertrudis Lizano Carvajal → María Beatriz del Tremedal Salas Lizano → Mariana Quesada Salas → Carlos Robles Quesada → Ana Robles Jiménez → Rodrigo Chaves RoblesLínea principal: Doris María del Socorro Delgado Álvarez → Rosario de la Trinidad Álvarez López → Eulalia López González → Juana Joaquina González Mejías → Rosario Mejías Sáenz → María Guadalupe Sáenz Alfaro → Ana Juliana Alfaro Arias → María Josefa Arias Ugalde → José Timoteo Arias Jiménez → Victoria Jiménez Olivares → Inés Olivares Brenes → María de Brenes y Jiménez → Ambrosio de Brenes y VindasLínea principal: Nydia María Vega Rodríguez → Angélica Rodríguez Arias → Juan Jerónimo Rodríguez Arias → María Fulgencia Arias Ugalde → José María Arias Zumbado → Antonio Arias Pérez → Luis Arias Ugalde → José Timoteo Arias Jiménez → Victoria Jiménez Olivares → Inés Olivares Brenes → María de Brenes y Jiménez → Ambrosio de Brenes y Vindas
Interpretación: Descendiente directo en aproximadamente 13 generacionesInterpretación: Ascendencia directa en aproximadamente 14–15 generacionesInterpretación: Ascendencia directa en aproximadamente 13–14 generaciones

III. Antes: cultura de previsión

Hoy: cultura de postergación

En América Latina y el Caribe, menos del 20% de las personas fallecen con testamento formalizado.

Sin embargo, la mayoría posee:

  • Vivienda

  • Vehículo

  • Lotes

  • Negocio familiar

  • Ahorros

  • Derechos sucesorios

La contradicción es evidente:
Tenemos más bienes que nuestros antepasados… pero menos planificación.

En el siglo XVII el testamento era:

  • Un acto espiritual

  • Un acto familiar

  • Un acto jurídico

  • Un acto de orden social

Hoy suele verse como:

  • Algo “para ricos”

  • Algo que “da mala suerte”

  • Algo que “haré después”

Y ese “después” muchas veces nunca llega.


IV. El testamento como herramienta financiera moderna

En Finanzas Felices insistimos en tres pilares:

  1. Protección del patrimonio

  2. Educación financiera

  3. Continuidad generacional

El testamento cumple los tres.

No se trata solo de repartir bienes.
Se trata de:

  • Evitar conflictos familiares

  • Reducir costos judiciales

  • Proteger a menores

  • Ordenar empresas familiares

  • Preservar inversiones

  • Honrar la historia familiar

Nuestros antepasados de Cartago lo entendían sin Excel, sin asesor financiero y sin leyes modernas sofisticadas.

Lo entendían por experiencia.


V. El legado invisible: identidad y continuidad

Cuando descubrimos que compartimos ancestros con figuras públicas actuales, como el presidente Dr. Rodrigo Chaves Robles o la señora Laura Fernández Delgado, Presidente Electa, no es un dato político.

Es un recordatorio histórico:

Todos somos parte de una misma continuidad generacional.

El verdadero legado no es solo material.
Es cultural, jurídico y familiar.

Cada generación decide si fortalece o rompe esa cadena.


VI. El documento que fundó Costa Rica: el testamento

Nuestros antepasados hacían testamento porque sabían que la muerte era inevitable y el conflicto previsible.

Nosotros lo evitamos porque creemos que siempre habrá tiempo.

Pero el tiempo es precisamente lo único que no controlamos.


Preguntas para la comunidad de Finanzas Felices: Antes del banco existió el testamento

1️⃣ ¿Tiene usted testamento formalizado o ha conversado seriamente con su familia sobre su patrimonio?

2️⃣ Si nuestros antepasados con menos bienes planificaban mejor que nosotros, ¿qué nos está impidiendo hacerlo hoy?

Los leo en los comentarios.
Porque la educación financiera también se construye en comunidad.

Imagen, El Testamento que Fundó Costa Rica, 5abf1aaf-333b-49eb-829f-38b05dcfa4c7.png

San José de Costa Rica, lunes 23 de febrero de 2026, vilagutvrafael@gmail.com web, https://linktr.ee/ravilagut 

Sobre el Autor

Rafael Alberto Vilagut Vega es investigador en historia empresarial, analista político y asesor patrimonial. Doctorando en Historia de los Negocios por la Universidad de Costa Rica (UCR), ha desarrollado una línea de investigación que conecta historia, poder político, cultura institucional y educación financiera en América Latina.

Es autor de los libros:

  • Cuando el poder deja de ser institucional y se vuelve personal: El entorno de Rodrigo Chaves Robles y su impacto político en Costa Rica (2022–2034)

  • ¿Cómo se fabrica un presidente? La Tercera República y los nuevos mecanismos del poder democrático

  • Segunda Edición 2025 – EL DIEZMO INVERTIDO: Primero Invierte y Luego Dona: Consejos para Construir Su Independencia Financiera y Dejar un Legado Filantrópico

En sus obras analiza la transformación del poder democrático costarricense, la personalización de la política en el siglo XXI y la necesidad de fortalecer la institucionalidad. En el ámbito financiero, promueve una cultura de inversión responsable, independencia económica y planificación patrimonial multigeneracional.

Es editor del blog Feliz y Saludable y creador del espacio educativo Finanzas Felices, donde integra historia, economía, genealogía y planificación patrimonial como herramientas para construir estabilidad familiar y legado.

Su trabajo combina investigación histórica rigurosa con asesoría práctica en protección de patrimonio, continuidad generacional y educación financiera.

📍 San José, Costa Rica
📧 vilagutvrafael@gmail.com
📲 WhatsApp: +506 6286 7655

 

domingo, 22 de febrero de 2026

De la Propiedad de Vivienda al Acceso Financiero: Estructuras Financieras Reales en EE.UU. que Pueden Reemplazar el Camino Tradicional de la Hipoteca


De la Propiedad de Vivienda al Acceso Financiero:

Estructuras Financieras Reales en EE.UU. que Pueden Reemplazar el Camino Tradicional de la Hipoteca

Borrador educativo — no constituye asesoría financiera.
Cada estrategia debe evaluarse con un asesor independiente con licencia (RIA, CPA o abogado fiscal) según las circunstancias individuales.


El problema ya no es filosófico — es estructural

Durante la mayor parte del siglo XX, el camino financiero hacia la estabilidad era simple:

educación → empleo → hipoteca → casa → clase media

La casa no era solo vivienda.
Era la principal cuenta de ahorro del trabajador promedio.

Pero el siglo XXI cambió tres variables clave al mismo tiempo:

  • Las tasas de interés se volvieron volátiles

  • Los precios de las viviendas crecieron más rápido que los salarios

  • El empleo se volvió inestable y geográficamente flexible

Hoy, en muchas áreas metropolitanas de EE.UU., un trabajador con salario y buen crédito puede calificar para una hipoteca… pero aun así no puede pagar la casa de forma segura.

El sistema hipotecario todavía existe — pero su lógica económica está cambiando.

Esto no significa que la vivienda no sea importante.
Significa que la estructura financiera que hacía que comprar casa fuera la primera inversión ya no es óptima para muchas personas.

Entonces la pregunta real ya no es:

“¿Cómo puedo comprar una casa?”

La pregunta real ahora es:

“¿Cómo puedo tener acceso a vivienda sin concentrar todo mi patrimonio en un solo activo que no es líquido?”

A continuación presentamos vehículos financieros legítimos — regulados bajo la ley de EE.UU. — que cada vez más funcionan como alternativas o complementos a la hipoteca tradicional.


1. REITs — Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces

Marco regulatorio: SEC / IRS
Protección: Reportes auditados y divulgación pública obligatoria

Un REIT permite poseer participación fraccionada en portafolios inmobiliarios (apartamentos, centros de datos, bodegas logísticas, edificios médicos) sin comprar propiedad directamente.

En lugar de una hipoteca a 30 años, se poseen acciones líquidas que pueden comprarse o venderse.

Ejemplos de plataformas:

  • Vanguard

  • Fidelity

  • Charles Schwab

  • BlackRock iShares REIT ETFs

¿Por qué importa?
Permite exposición a ingresos inmobiliarios sin riesgo geográfico, mantenimiento ni apalancamiento excesivo.


2. Plataformas de Bienes Raíces Fraccionados (Regulation A+ / crowdfunding)

Marco regulatorio: SEC Regulation A+

Permiten participar en edificios específicos sin ser arrendador directo.

Ejemplos:

  • Fundrise

  • RealtyMogul

  • CrowdStreet

En lugar de una sola casa de $500,000, se puede invertir en pequeñas participaciones en 20–50 propiedades.

La vivienda deja de ser:
una decisión de vida
y se convierte en
una clase de activo diversificada.


3. House Hacking con Préstamos FHA

Marco regulatorio: HUD (Administración Federal de Vivienda)

Estrategia poco utilizada legalmente en EE.UU.

Permite comprar propiedad de 2 a 4 unidades con:

  • ~3.5% de pago inicial

  • Estatus de residencia principal

La renta de los inquilinos ayuda a pagar la hipoteca.

No es especulación.
Es similar a cómo se formó originalmente la clase media estadounidense entre 1940–1960.


4. 401(k) y Solo 401(k) como Motores de Capital

Marco regulatorio: ERISA / IRS

Un 401(k) no es solo cuenta de retiro.

Bajo ciertas reglas:

  • Se pueden tomar préstamos del plan

  • Puede ayudar a comprar vivienda

  • El Solo 401(k) beneficia a trabajadores independientes y nómadas digitales

Plataformas:

  • Fidelity

  • Vanguard

  • Empower

  • Schwab


5. Roth IRA — Herramienta Oculta para el Pago Inicial

Marco regulatorio: Código de retiro del IRS

Las contribuciones (no ganancias) pueden retirarse sin impuestos ni penalidad.
Hasta $10,000 de ganancias pueden utilizarse para la primera vivienda bajo ciertas condiciones.

Para profesionales jóvenes, funciona como cuenta de ahorro protegida para vivienda.


6. Cuentas de Manejo de Efectivo de Alto Rendimiento (aseguradas por FDIC)

En entornos de tasas altas, la liquidez volvió a ser importante.

En lugar de mantener el dinero sin rendimiento, se puede generar interés mientras se espera el momento adecuado para comprar.

Ejemplos:

  • Ally Bank

  • Capital One 360

  • SoFi

  • Marcus by Goldman Sachs


7. Letras del Tesoro y Fondos del Mercado Monetario

Marco regulatorio: Tesoro de EE.UU. / SEC

Permiten:

  • Preservar capital

  • Generar rendimiento

  • Mantener flexibilidad para comprar cuando el mercado se ajuste

Ejemplos:

  • TreasuryDirect.gov

  • Fondos monetarios de Vanguard

  • Fondos de efectivo de Fidelity

Muchos compradores hoy no es que no puedan comprar — están eligiendo esperar mientras generan rendimiento.


8. Sindicaciones Inmobiliarias (Inversionistas Acreditados)

Marco regulatorio: SEC Reg D

Permite participar en complejos de apartamentos y proyectos grandes como socio inversionista.

En lugar de pagar hipoteca:
recibes distribución de rentas.


9. Estrategia de Nómada Digital — Arbitraje Geográfico

No es un producto, es una estructura financiera.

Trabajar en dólares
Invertir en activos regulados en EE.UU.
Vivir en países de menor costo

La vivienda pasa a ser una decisión de consumo, no de supervivencia financiera.


10. Diversificación Internacional: Costa Rica como Jurisdicción Complementaria

Para inversionistas estadounidenses con vínculos fuertes en Costa Rica, la diversificación internacional puede ser parte estratégica.

Costa Rica cuenta con:

  • Puestos de Bolsa supervisados

  • Vehículos estructurados de participación inmobiliaria

  • Modelos de inversión basados en fideicomisos

Los contribuyentes estadounidenses siguen sujetos a FBAR, FATCA y obligaciones del IRS.

La diversificación internacional no es para evitar regulación.
Es para estructurar riesgo inteligentemente entre jurisdicciones.


La Nueva Lógica Financiera

El modelo tradicional concentraba riqueza en un solo activo con deuda: la casa.

El modelo moderno separa funciones:

Vivienda → flexible (renta / movilidad)
Ahorro → cuentas de retiro + Tesoro
Inversión → bienes raíces diversificados y mercados

La propiedad de vivienda no desaparece.

Pero ya no es el punto de partida de la vida financiera.

Ahora se está convirtiendo en el resultado de estabilidad financiera — no su causa.


Reflexión Final — Un Sistema Financiero Antes que una Dirección

La casa antes combinaba tres funciones: vivienda, ahorro e inversión.

Hoy esas funciones se están separando.

Los mercados financieros son accesibles y portátiles.
El trabajo es móvil.
La geografía ya no es fija.

La pregunta ya no es:

“¿Cuándo debo comprar casa?”

La mejor pregunta es:

“¿Qué sistema financiero debe sostener mi vida antes de decidir dónde vivir?”

El objetivo de este artículo es educativo:

No desmotivar la compra de vivienda,
sino restaurar la libertad financiera.

Porque una casa debe ser un lugar para vivir —
no el único punto de riesgo financiero en la vida de una persona.



— Rafael Vilagut 

Finanzas Felices, vilagutvrafael@gmail.com WhatsApp +506 6286 7655 San José de Costa Rica, Central América.

 


 

¿Y si comprar casa ya no fuera el primer paso financiero?

Durante décadas, el camino era claro:

Educación → empleo → hipoteca → casa → estabilidad.

La vivienda no era solo un lugar para vivir.
Era el principal instrumento de ahorro de la clase media.

Pero el entorno cambió:

• Las tasas de interés son volátiles
• Los precios crecieron más rápido que los salarios
• El trabajo se volvió remoto y móvil

Hoy muchas personas pueden calificar para una hipoteca… pero no necesariamente pueden asumirla con tranquilidad financiera.

Entonces la pregunta ya no es:

“¿Cómo compro casa?”

Sino:

“¿Cómo construyo estabilidad financiera antes de decidir dónde vivir?”

En el nuevo artículo explico estructuras financieras reales y reguladas en EE.UU. que están cambiando el orden tradicional:

• REITs (inversión inmobiliaria sin comprar propiedad directa)
• Plataformas fraccionadas de bienes raíces
• 401(k) y Roth IRA como motores de capital
• Letras del Tesoro y cuentas de alto rendimiento
• Estrategias de movilidad geográfica
• Incluso diversificación internacional para quienes tienen vínculos fuera de EE.UU.

La propiedad de vivienda no desaparece.

Pero puede dejar de ser el punto de partida y convertirse en el resultado de una buena estructura financiera.

El debate no es “rentar vs comprar”.

El debate es estructura primero, dirección después.

Porque una casa debe ser un lugar para vivir —
no el único punto de riesgo financiero en tu vida.

Si aún no leíste el artículo anterior donde explico por qué el modelo tradicional está cambiando, te recomiendo empezar por ahí.

Y si quieres analizar cómo estas estructuras podrían aplicarse a tu situación, con gusto podemos tener una conversación educativa.

Quedo atento.

— Rafael Vilagut 

Finanzas Felices en LinkedIn, vilagutvrafael@gmail.com WhatsApp +506 6286 7655 San José de Costa Rica, Central América.

Hola buenos días, Echa un vistazo al último artículo de mi newsletter: «De la Propiedad de Vivienda al Acceso Financiero: Estructuras Financieras Reales en EE.UU. que Pueden Reemplazar el Camino Tradicional de la Hipoteca» https://www.linkedin.com/pulse/de-la-propiedad-vivienda-al-acceso-financiero-reales-en-vilagut-v19ee a través de @LinkedIn Feliz y Saludable lunes 23 de febrero de 2026, OnBoard R&P, Asesores Patrimoniales a su servicio, RSVP +506 6286 7655 vilagutvrafael@gmail.com Costa Rica 

 

 

From Homeownership to Financial Access: Real U.S. Financial Structures That Can Replace the Traditional Mortgage Path


From Homeownership to Financial Access:  Real U.S. Financial Structures That Can Replace the Traditional Mortgage Path

Educational draft — not financial advice. Each strategy must be evaluated with an independent licensed advisor (RIA, CPA, or tax attorney) according to individual circumstances.

Antes la riqueza era geográfica. Hoy la riqueza es financiera. Por Rafael A. Vilagut, Asesor Patrimonial.


The problem is no longer philosophical — it is structural

For most of the 20th century, the financial path to stability was simple:

education → employment → mortgage → home → middle class

The house was not just shelter.
It was the primary savings account of the average worker.

But the 21st century changed three key variables at the same time:

  1. Interest rates became volatile

  2. Home prices grew faster than wages

  3. Employment became unstable and geographically flexible

Today in many U.S. metropolitan areas, a salaried worker with good credit can qualify for a mortgage… but still cannot safely afford the home. The mortgage system still exists — yet its economic logic is breaking.

This does not mean housing is unimportant.
It means the financial structure that used to make homeownership the first investment is no longer optimal for many people.

So the real question is no longer:

“How can I buy a house?”

The real question becomes:

“How can I build access to housing without concentrating my entire net worth into a single illiquid asset?”

Below are legitimate financial vehicles — regulated under U.S. law — that increasingly function as alternatives or complements to the traditional mortgage path.


1. REITs — Real Estate Investment Trusts (SEC-regulated real estate ownership)

Regulatory framework: SEC / IRS
Protection: Public disclosure requirements + audited reporting

A REIT allows an individual to own fractional participation in real estate portfolios — apartments, data centers, logistics warehouses, medical buildings — without buying property directly.

Instead of a 30-year mortgage, the individual owns liquid shares that can be bought or sold.

Examples of platforms/brokers

  • Vanguard

  • Fidelity

  • Charles Schwab

  • BlackRock iShares REIT ETFs

Why this matters:
You gain exposure to real estate cash flow without geographic risk, maintenance costs, or leverage risk.

For many young professionals in the U.S., REIT income is quietly replacing rental property ownership.


2. Fractional Real Estate Platforms (Regulation A+ / crowdfunding)

Regulatory framework: SEC Regulation A+ and crowdfunding rules
Key concept: direct property participation without being a landlord

Platforms now allow investors to participate in specific buildings.

Examples

  • Fundrise

  • RealtyMogul

  • CrowdStreet

Instead of one $500,000 house, investors can hold small positions across 20–50 properties.

This transforms housing from:

a life decision
into
a diversified asset class.


3. House Hacking with FHA Loans

Regulatory framework: Federal Housing Administration (HUD)

This is one of the most underused legal strategies in the U.S.

A buyer can purchase a 2- to 4-unit property with:

  • ~3.5% down payment

  • Primary residence status

The tenant rent helps pay the mortgage.

This is not speculation.
It is the closest modern equivalent to how the American middle class originally formed in the 1940s–1960s: owner-occupied income property.


4. 401(k) and Solo 401(k) as Housing Capital Engines

Regulatory framework: ERISA / IRS

A 401(k) is not only a retirement account.

Under certain rules:

  • loans may be taken from the account

  • funds may assist a home purchase

  • Solo 401(k) allows self-employed and digital nomads to build tax-advantaged capital

Platforms

  • Fidelity

  • Vanguard

  • Empower

  • Schwab

This is critical for remote workers paying U.S. taxes but not tied to a specific housing market.


5. Roth IRA — The Hidden Down-Payment Tool

Regulatory framework: IRS retirement code

A Roth IRA has a powerful and widely unknown feature:

Contributions (not gains) can be withdrawn tax- and penalty-free, and up to $10,000 of earnings may be used for a first home purchase under certain conditions.

For young professionals, this effectively acts as a tax-protected savings account for housing flexibility.

Where to open

  • Vanguard

  • Fidelity

  • Schwab

  • E*TRADE


6. High-Yield Cash Management Accounts (FDIC-insured liquidity)

Regulatory framework: FDIC banking protection

In a high-rate environment, liquidity regained importance.

Instead of locking savings into a down payment fund earning 0%, individuals can maintain housing optionality while earning interest.

Examples

  • Ally Bank

  • Capital One 360

  • SoFi

  • Marcus by Goldman Sachs

This protects purchasing power while waiting for housing market corrections.


7. Treasury Bills and Money Market Funds (Government-backed capital parking)

Regulatory framework: U.S. Treasury / SEC

Short-term Treasury Bills are now one of the most relevant housing strategies.

They allow an individual to:

  • preserve capital

  • earn yield

  • remain ready to buy property when valuations normalize

Platforms

  • TreasuryDirect.gov

  • Vanguard money market funds

  • Fidelity cash funds

In practical terms:
Many buyers today are not “unable” to buy homes.
They are financially choosing to wait while earning yield.


8. Real Estate Syndications (Accredited Investors)

Regulatory framework: SEC private placements (Reg D)

For higher-income professionals, syndications allow participation in apartment complexes, storage facilities, and build-to-rent communities.

You become an equity partner rather than a borrower.

Instead of paying a mortgage:
you receive rent distributions.


9. Digital Nomad Strategy — Geographic Arbitrage

This is not a product but a financial structure.

A U.S. taxpayer working remotely can:

  • earn in dollars

  • invest in U.S. regulated assets

  • live in lower-cost countries

The result:
housing becomes a consumption decision rather than a financial survival decision.

This may be the largest silent shift in the housing economics of the 2020s.


10. International Diversification: Costa Rica as a Complementary Jurisdiction

For U.S. investors who have strong ties to Costa Rica — whether through family, business activity, retirement plans, or long-term residency — international diversification may represent an additional layer of strategic planning.

Costa Rica has developed a regulated financial ecosystem that includes:

  • Supervised brokerage firms (Puestos de Bolsa)

  • Structured real estate participation vehicles

  • Private capital real estate structures

  • Trust-based investment models

For individuals earning in U.S. dollars, particularly in a context of currency strength cycles, certain cross-border investment structures may provide:

  • Geographic diversification

  • Exposure to Central American real estate growth

  • Alternative income streams outside the U.S. housing cycle

It is essential to note that U.S. taxpayers remain subject to U.S. reporting obligations (including FBAR, FATCA, and IRS disclosure rules). Any international allocation must be coordinated with qualified tax and legal professionals familiar with cross-border compliance.

For American investors who maintain economic or personal roots in Costa Rica, exploring diversified structures under Costa Rican jurisdiction may serve as a complement — not a replacement — to U.S.-regulated financial assets.

International diversification is not about escaping regulation.

It is about intelligently structuring risk across jurisdictions.


If you are a U.S. investor with established ties to Costa Rica and would like to understand how regulated Costa Rican financial vehicles may fit within a broader international strategy, you may contact me for an educational consultation. Any cross-border structure should always be evaluated alongside independent U.S. tax and legal advisors.


The New Financial Logic

The traditional model concentrated wealth into one leveraged asset: a house.

The modern model separates three functions:

FunctionOld SystemNew System
ShelterMortgageFlexible housing (rent / geo-arbitrage)
SavingsHome equityRetirement accounts + Treasuries
InvestmentAppreciationDiversified real estate & markets

Homeownership is not disappearing.

But it is no longer the starting point of financial life.

It is becoming the result of financial stability, not the cause of it.


Final Thought — A Financial System Before an Address

The housing debate is often presented as a generational conflict, a market bubble, or a policy failure.

In reality, it is something deeper.

For most of the 20th century, the house functioned as the center of a person’s financial life.
It combined three roles at once: shelter, savings, and investment.

Today those roles are separating.

Financial markets have become accessible, portable, and fractional. Work has become mobile. Interest rates fluctuate faster than careers. And geography is no longer fixed for a growing number of professionals.

As a result, homeownership is not disappearing — but its position in the financial life cycle is changing.

It is moving from being the starting point of financial stability to becoming the result of financial stability.

This is why the question is no longer:

“When should I buy a home?”

The better question is:

“What financial system should support my life before I choose where to live?”

For some individuals, that system will be entirely domestic, built around U.S.-regulated accounts such as retirement plans, diversified investments, and flexible housing decisions.

For others — particularly those who live internationally, work remotely, or maintain family and economic ties in more than one country — a carefully structured cross-border strategy may also be considered. In such cases, international diversification can function as a complementary layer to a U.S. financial foundation, provided it is coordinated with qualified tax and legal advisors familiar with U.S. reporting requirements.

The key concept is not replacing the United States financial system, nor avoiding regulation.
It is understanding that modern financial stability may be built across multiple asset classes and, in certain situations, across more than one jurisdiction.

The middle class of the 20th century was built when the mortgage was the most efficient savings technology available.

The middle class of the 21st century may be built differently — through diversified, regulated, and flexible financial access first… and only then through the decision of where, and whether, to own a home.

Before making any financial decision, each reader should consult an independent licensed financial advisor, tax professional, or attorney to evaluate suitability based on individual circumstances.

The objective of this article is educational:

Not to discourage homeownership,
but to restore financial choice.

Because a home should be a place to live —
not the single point of financial risk in a person’s life.


 

Yesterday I explained a difficult reality:

For many workers and middle-class families, the traditional path to homeownership is no longer working the way it did for previous generations.

The model we were taught — study → job → mortgage → house → financial stability — is not broken because housing stopped being important.
It is changing because the financial system around housing changed first.

That article (“Buying a Home No Longer Works Like It Used To”) generated a very interesting discussion, and many readers asked the logical next question:

If the old path is weakening… then what replaces it?

Today’s new article is the continuation.

In From Homeownership to Financial Access: Real U.S. Financial Structures That Can Replace the Traditional Mortgage Path, I move from diagnosis to solutions.

I explain — in practical and educational terms — the financial vehicles available under U.S. regulatory frameworks (SEC, IRS, ERISA and FDIC) that many professionals, remote workers, and digital-economy earners are already using, including:

• Real Estate Investment Trusts (REITs)
• Fractional real estate platforms
• Roth IRA and 401(k) strategies
• Treasury bills and cash-management accounts
• FHA “house hacking” structures
• Real estate syndications
• Geographic arbitrage strategies for remote workers

But the article also introduces an additional dimension.

For individuals who live internationally or maintain economic or family ties across countries — particularly between the United States and Costa Rica — I briefly discuss how international diversification may complement a U.S.-based financial structure, always coordinated with appropriate tax and legal advice.

This is not about avoiding housing, and it is not about replacing U.S. regulation.

It is about asking a deeper question:

What financial system should support your life before you choose where to live?

If you have not read yesterday’s article, I strongly recommend starting there — it explains why this transition is happening.
Today’s piece explains what practical options exist within that new reality.

Both articles are educational and should always be complemented with the opinion of an independent licensed financial advisor according to your personal situation.

I invite you to read, question, and participate in the discussion.

We are witnessing a structural change in how the middle class is formed — and understanding it early matters.

— Rafael Vilagut
Happy Finances, vilagutvrafael@gmail.com WhatsApp +506 6286 7655 San José de Costa Rica, Central América.

Echa un vistazo al último artículo de mi newsletter: «From Homeownership to Financial Access: Real U.S. Financial Structures That Can Replace the Traditional Mortgage Path » https://www.linkedin.com/pulse/from-homeownership-financial-access-real-us-can-replace-vilagut-o9rae a través de @LinkedIn

sábado, 21 de febrero de 2026

Comprar casa ya no funciona como antes: la lección financiera que llega desde Estados Unidos

 

👉 “Comprar casa ya no funciona como antes: la lección financiera que llega desde Estados Unidos

Durante gran parte del siglo XX, la vivienda fue el pilar del llamado American Dream.
Comprar una casa significaba algo más que tener un techo: era el principal mecanismo de movilidad social. Un mecánico, un maestro o un empleado administrativo podían acumular patrimonio, jubilarse con dignidad y dejar herencia a sus hijos.

La vivienda no era un gasto.
Era un sistema de ahorro forzoso.

Sin embargo, algo ha cambiado profundamente en la economía estadounidense.

Lo ocurrido en la burbuja inmobiliaria de 2008-2009 fue solo el primer aviso.
Lo que estamos viendo hoy es distinto — y posiblemente más estructural.


1. El problema ya no es el crédito… es la aritmética

En 2008 la crisis fue causada por hipotecas subprime y préstamos mal estructurados.

Hoy el problema es más simple:

La mayoría de los estadounidenses ya no puede comprar una casa.

El mercado inmobiliario depende de un elemento básico: compradores solventes.
Y ese comprador está desapareciendo.

Actualmente:

  • Aproximadamente 2 de cada 3 estadounidenses viven de salario a salario

  • Cerca del 70% reporta dificultades para cubrir gastos mensuales básicos

  • El ahorro para la prima inicial (down payment) se ha vuelto prácticamente imposible

La consecuencia es directa:
cuando desaparece el ingreso disponible, desaparece el comprador de vivienda.


2. La vivienda se volvió inalcanzable

Hoy, más del 75% de las viviendas en EE.UU. son inaccesibles para el hogar promedio.

La causa es la combinación de tres factores:

  1. Aumento de tasas de interés hipotecarias (muy superiores a las de 2020-2021)

  2. Precios inflados tras años de dinero barato

  3. Salarios estancados en términos reales

En la práctica, la vivienda de entrada (starter home) casi ha desaparecido.
La famosa “escalera inmobiliaria” —comprar pequeño, vender y mejorar— dejó de funcionar.


3. La trampa de la hipoteca moderna

El hogar estadounidense promedio ahora depende de dos ingresos obligatorios para pagar la casa.

Eso crea un sistema extremadamente frágil:

  • Si uno de los dos pierde el empleo → la hipoteca entra en riesgo

  • Sin margen de ahorro → el atraso llega rápidamente

  • Y el proceso de ejecución hipotecaria puede comenzar en pocas semanas

Antes una familia podía sobrevivir con un solo salario.
Hoy, incluso con dos, el equilibrio es precario.


4. El nuevo factor: empleo incierto

El mercado laboral estadounidense oficialmente luce fuerte.
Pero debajo de la superficie ocurre algo importante:

Los despidos han crecido en sectores históricamente seguros:

  • tecnología

  • finanzas

  • manufactura

  • servicios profesionales

Además, la automatización y la inteligencia artificial están empezando a afectar empleos administrativos y profesionales — no solo trabajos manuales.

Esto introduce un riesgo nuevo para el mercado inmobiliario:

La estabilidad laboral, base de la hipoteca a 30 años, ya no existe como antes.

Cuando el empleo se vuelve inestable, la vivienda deja de ser activo… y pasa a ser pasivo.


5. De propietarios a inquilinos

Un cambio estructural está ocurriendo:

Cada vez más viviendas no están siendo compradas por familias, sino por capital institucional (fondos de inversión, hedge funds y grandes administradoras inmobiliarias).

Y esto tiene un efecto importante:

  • las casas no regresan al mercado a precios más bajos

  • se transforman en alquileres permanentes

  • aumentan las rentas

Ha surgido incluso un modelo llamado “build-to-rent”:
barrios completos construidos no para vender, sino para alquilar.

La vivienda deja de ser patrimonio familiar y pasa a ser un activo financiero.


6. El verdadero cambio económico

Durante décadas, la clase media estadounidense acumuló riqueza principalmente de una forma:

no a través de la bolsa,
sino a través de la vivienda.

La casa era su jubilación.

Si la propiedad se concentra en instituciones y la población se vuelve arrendataria, ocurre un cambio profundo:

  • menos formación de patrimonio

  • menor herencia intergeneracional

  • mayor dependencia del ingreso laboral

  • menor estabilidad financiera

En otras palabras:
la movilidad social se debilita.


7. No es un “crash” típico

La situación actual no se parece exactamente a 2008.

  • En 2008: exceso de crédito

  • Hoy: falta de capacidad de compra

No estamos ante una caída inmediata de precios necesariamente, sino ante algo distinto:

un vaciamiento progresivo del acceso a la propiedad.

El mercado puede no colapsar…
pero el acceso sí.


8. ¿Por qué esto importa para América Latina?

Aquí viene la parte verdaderamente importante.

Históricamente, América Latina copiaba los ciclos económicos de Estados Unidos con algunos años de retraso.

Si el país con:

  • mayor ingreso per cápita

  • mercado hipotecario más desarrollado

  • mayor profundidad financiera

está enfrentando problemas de accesibilidad inmobiliaria…

¿qué significa eso para economías con salarios más bajos y crédito más caro?

La tendencia puede ser clara:

  • más alquiler permanente

  • menor formación de patrimonio

  • mayor concentración de riqueza

  • debilitamiento de la clase media


9. Conclusión

La vivienda fue durante un siglo el gran igualador económico de Occidente.

Permitió que trabajadores comunes acumularan riqueza sin ser empresarios ni inversionistas sofisticados.

Hoy ese mecanismo parece estar cambiando.

El problema del mercado inmobiliario estadounidense no es simplemente inmobiliario.
Es social, financiero y generacional.

Si la casa deja de ser un activo accesible, la clase media pierde su principal herramienta de prosperidad.

Y la pregunta clave no es si el mercado inmobiliario estadounidense resistirá.

La verdadera pregunta es:

¿Qué podrían hacer los estadounidenses para volver a poder comprar una vivienda?


10. Cuando la vivienda deja de ser accesible: la advertencia que EE.UU. envía a América Latina

10.1. Abandonar el modelo mental: la casa ya no es el primer paso

Durante décadas, la casa fue la primera inversión.
Hoy debería ser la última.

La mayoría comete este error:

Compran vivienda antes de construir patrimonio financiero.

Eso los vuelve dependientes de:

  • su empleo

  • su salario

  • su estabilidad laboral

En la economía actual, eso es extremadamente riesgoso.

📌 Nuevo enfoque:
Primero activos financieros → luego vivienda.


10.2. Alquiler estratégico (no alquiler por fracaso)

En Europa (especialmente Alemania, Suiza y Países Bajos) muchas familias de clase media alquilan durante décadas, incluso teniendo capacidad económica para comprar.

¿Por qué?

Porque el alquiler puede ser una herramienta financiera.

Si:

  • la renta es menor que la cuota hipotecaria total

  • el dinero sobrante se invierte

  • el capital crece

entonces el alquiler deja de ser gasto… y se convierte en estrategia.

Esto rompe uno de los mitos más grandes de América:

“Alquilar es tirar el dinero”

No siempre.
Tirar dinero es pagar intereses altos sin patrimonio alternativo.


10.3. Invertir antes de hipotecarse

Aquí está la pieza que falta en la educación financiera estadounidense.

El error común:
Ahorrar en efectivo para la prima inicial durante 10 años.

El problema:
La inflación inmobiliaria corre más rápido que el ahorro.

Resultado:
La casa siempre se aleja.

Alternativa:

Construir un portafolio primero:

  • fondos indexados

  • ETFs diversificados

  • planes de retiro invertidos

  • participación en mercados de capitales

El objetivo no es solo reunir la prima inicial, sino crear capacidad de pago independiente del salario.

Cuando una persona tiene activos financieros:

la hipoteca deja de ser una carga
y se convierte en una decisión.


10.4. Comprar más tarde, pero comprar mejor

Otra herencia mental del siglo XX:
comprar casa a los 28-32 años.

Ese calendario ya no corresponde a la realidad económica.

En el nuevo entorno:

  • primero estabilidad financiera

  • luego propiedad

Comprar a los 40-45 años, con capital acumulado, puede ser financieramente superior a comprar joven con deuda extrema.

El objetivo no es comprar pronto.

El objetivo es comprar sin que la casa te controle.


10.5. Evitar la “casa emocional”

Muchos compradores en EE.UU. eligen la casa como si fuera un premio psicológico, no una decisión financiera:

  • tamaño excesivo

  • barrio aspiracional

  • gasto máximo permitido por el banco

Pero el banco calcula lo máximo que puedes pagar…
no lo máximo que puedes sostener sin estrés financiero.

Recomendación clave:
La cuota hipotecaria no debería superar el 25-30% del ingreso neto real.

No del ingreso ideal.
No del ingreso esperado.
Del ingreso seguro.


10.6. Generar ingresos adicionales (la pieza que falta)

El sistema hipotecario estadounidense fue diseñado en una época de:

  • empleo estable

  • una sola carrera

  • salarios crecientes

Hoy la seguridad laboral disminuye.

Por eso la nueva variable crítica es:

diversificación de ingresos personales

Ejemplos:

  • ingresos digitales

  • trabajo remoto internacional

  • servicios profesionales paralelos

  • monetización de conocimiento

  • pequeñas inversiones productivas

La casa a 30 años exige estabilidad.
La estabilidad hoy no proviene del empleo…
proviene de múltiples fuentes de ingreso.


No es el fin del sueño americano… es el fin de la estrategia financiera equivocada

Si esto está ocurriendo en la economía más rica del planeta,
¿cómo será el futuro de la vivienda en América Latina y el Caribe, donde el crédito es más caro, los salarios más bajos y el ahorro mucho más difícil?

El mercado inmobiliario estadounidense podría no ser una anomalía.

Podría ser un anticipo.


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Comprar casa ya no funciona como antes.

Durante décadas nos enseñaron un camino muy claro:
estudiar → conseguir empleo → hipotecarse → comprar casa → construir patrimonio.

Ese modelo creó a la clase media del siglo XX.

Pero hoy, especialmente en Estados Unidos, ese mismo camino está fallando. No porque la vivienda haya dejado de ser importante… sino porque el orden financiero cambió.

Las tasas subieron, los precios subieron más, y los salarios no alcanzaron al mercado inmobiliario. El resultado: millones de familias están intentando comprar su primera casa antes de tener activos… y la hipoteca se convierte en su mayor riesgo financiero.

El nuevo enfoque es distinto:

Primero construir capital.
Después comprar vivienda.

Alquilar estratégicamente, invertir de forma diversificada y crear ingresos adicionales puede ser, paradójicamente, la forma más realista de terminar siendo propietario en el siglo XXI.

En el nuevo artículo de Finanzas Felices explico por qué la crisis inmobiliaria estadounidense no es solo un problema local, sino una señal adelantada para América Latina… y cómo una familia promedio todavía puede llegar a comprar casa si cambia la estrategia.

Porque tal vez el problema no es que la casa sea imposible.

Tal vez el problema es intentar comprarla como en 1985.

Te leo en los comentarios 👇

📉 En EE.UU. más del 70% de las viviendas ya son inalcanzables para el hogar promedio.

Pero el verdadero problema no es el precio…
es que seguimos intentando comprar casa con una estrategia financiera del siglo pasado.

En este artículo explico cuál es el nuevo orden:
👉 primero activos, luego vivienda.

¿Crees que América Latina va por el mismo camino?

Te leo en los comentarios 👇 

Artículo disponible en inglés en Finanzas Felices, con imagen, 7aefa7b7-1fc1-41a8-87a0-d946329a3fc5.png


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