¿DÓNDE DEBERÍA VIVIR EL PATRIMONIO?
Maricarmen, cinco jurisdicciones del primer cuartil y una propuesta para una familia latinoamericana con 5–10 viviendas de alquiler
Finanzas Felices · Educación financiera y patrimonial
Una conversación entre agua, vapor y patrimonio
Ayer por la tarde, mientras llovía sobre San José y me encontraba en la piscina y el jacuzzi atemperados del Indoor Club de Costa Rica, alguien me hizo una pregunta aparentemente sencilla: ¿es realmente bueno para un costarricense tener todas sus propiedades en Costa Rica?
La pregunta me quedó dando vueltas.
Más tarde, en el salón de sauna, surgió otra conversación igualmente interesante: los activos inmobiliarios tokenizados, una de las nuevas formas de participar en el mercado inmobiliario sin necesariamente comprar una propiedad completa.
Dos preguntas aparentemente distintas terminaban llevando al mismo lugar:
¿Dónde debería vivir nuestro patrimonio?
Porque cuando una familia comienza a acumular cinco, diez o más propiedades para alquilar, ya no estamos hablando simplemente de casas. Estamos hablando de jurisdicciones, legislación, impuestos, monedas, seguros, sucesión, diversificación, liquidez y gobierno familiar.
Y entonces comprendí que quizá valía la pena mirar esta pregunta desde la perspectiva de nuestra Matriz Vilagut de Exposición Institucional (MVEI) y comparar las cinco jurisdicciones que actualmente forman parte de su primer cuartil: Canadá, Uruguay, España, Costa Rica y Estados Unidos.
No para decirle a una familia dónde debe comprar.
Sino para plantear una pregunta mucho más importante:
¿En qué combinación de jurisdicciones puede una familia proteger, administrar y transmitir mejor su patrimonio inmobiliario durante varias generaciones?
Una casa puede ser mucho más que una casa
Una casa puede ser:
- el hogar de una familia;
- una inversión;
- una fuente de ingresos;
- una garantía;
- una empresa;
- una herencia;
- una responsabilidad;
- o, si está mal estructurada, un problema que atraviese varias generaciones.
Y aquí comienza nuestra conversación de hoy:
¿DÓNDE DEBERÍA VIVIR EL PATRIMONIO?
El caso de Maricarmen Abascal, la mujer de 87 años que vivió durante décadas en una vivienda de Madrid y fue desalojada el 23 de septiembre de 2026, ha vuelto a colocar en el centro de la conversación española una cuestión que trasciende ampliamente el debate político: ¿qué ocurre cuando el derecho de propiedad, el derecho a la vivienda, un contrato de alquiler y la vulnerabilidad de una persona terminan encontrándose en los tribunales?
Maricarmen falleció el 7 de octubre, después de su desalojo y cuando ya se había alcanzado un acuerdo para facilitar su regreso. Su caso se convirtió en un símbolo nacional del debate sobre vivienda.
No necesitamos convertir esta tragedia en una discusión partidista.
Podemos hacer algo mucho más útil.
Podemos aprender.
Porque para una familia que posee cinco, seis, ocho o diez viviendas destinadas al alquiler, la pregunta no debería ser solamente:
¿Cuánto rentan?
También debería ser:
¿En qué legislación están?
¿Qué ocurre si el inquilino deja de pagar?
¿Qué impuestos pagaremos mientras las conservamos?
¿Qué ocurre cuando las vendamos?
¿Qué ocurre cuando fallezca el propietario?
Y quizá la pregunta más importante:
¿Qué ocurrirá con ellas cuando ya no estemos nosotros para administrarlas?
1. La Matriz Vilagut nos da un punto de partida
En Las Crónicas del Capital Familiar — Legacy Series 2026, hemos desarrollado la Matriz Vilagut de Exposición Institucional — MVEI 2026 como herramienta educativa para los Consejos de Familia.
En su primer cuartil —Fortaleza institucional muy alta— situamos:
🇨🇦 Canadá
🇺🇾 Uruguay
🇪🇸 España
🇨🇷 Costa Rica
🇺🇸 Estados Unidos
La MVEI no pretende decir que uno de estos países sea “perfecto”.
Tampoco es un ranking inmobiliario.
Y mucho menos una recomendación de inversión.
Su propósito es otro:
ayudarnos a pensar cuánto depende la conservación del patrimonio de la calidad de las instituciones que lo rodean.
Y aquí aparece una idea que considero fundamental para la educación patrimonial:
La diversificación inmobiliaria no consiste únicamente en tener diez casas. Consiste en evitar que las diez casas dependan exactamente del mismo sistema.
2. El primer aprendizaje de Maricarmen: una propiedad vive dentro de una legislación
Podemos comprar dos viviendas idénticas.
Una en Madrid.
Otra en San José de Costa Rica.
Pueden costar lo mismo.
Pueden producir la misma renta.
Incluso pueden tener el mismo número de habitaciones.
Pero no son el mismo activo.
¿Por qué?
Porque detrás de cada una existen:
- leyes distintas;
- tribunales distintos;
- impuestos distintos;
- reglas de alquiler distintas;
- derechos y obligaciones diferentes;
- monedas diferentes;
- procedimientos de desahucio diferentes;
- sistemas sucesorios diferentes;
- y distintas formas de proteger al propietario y al inquilino.
El inmueble físico es solamente una parte del activo.
La otra parte es la jurisdicción.
3. España: excelente institucionalidad, pero una legislación inmobiliaria que hay que estudiar
España pertenece al primer cuartil de la MVEI.
Pero institucionalidad fuerte no significa ausencia de riesgo regulatorio.
El caso Maricarmen nos lo recuerda de una manera dolorosa.
La legislación española de arrendamientos urbanos establece, para determinados contratos de vivienda habitual, períodos mínimos de duración y prórrogas obligatorias. En la regulación actualmente vigente, el período mínimo general es de cinco años, o siete cuando el arrendador es persona jurídica, con reglas adicionales de prórroga.
Además, durante 2026 existen medidas extraordinarias para determinados procedimientos de desahucio de personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, que permiten al juez suspender determinados lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2026. No se trata de una suspensión universal de todos los desahucios.
Esto cambia la manera en que deberíamos analizar una vivienda española.
No basta con calcular:
alquiler anual ÷ precio de compra.
Hay que calcular también:
riesgo jurídico + riesgo regulatorio + riesgo de vacancia + fiscalidad + coste de gestión.
Fiscalidad
Para un residente fiscal en España, los alquileres normalmente se consideran rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurran las condiciones para que exista una actividad económica.
Existen además reducciones fiscales para determinados alquileres de vivienda, cuya aplicación depende de las circunstancias concretas.
Pero para una familia latinoamericana no residente la fotografía puede ser muy diferente.
Un no residente que alquile directamente un inmueble en España puede quedar sujeto al IRNR, con un tipo general del 24% para residentes fuera de la UE/EEE y del 19% para residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, bajo las condiciones correspondientes. La posibilidad de deducir gastos también varía según la residencia fiscal.
Y aparece otro elemento:
Impuesto sobre el Patrimonio.
Los no residentes están sujetos, con carácter general, por los bienes y derechos situados en España; la AEAT contempla un mínimo exento de 700.000 euros para la obligación real, además de reglas autonómicas y otras condiciones.
Y al fallecimiento:
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Para no residentes existen reglas específicas y la normativa autonómica puede resultar aplicable mediante las opciones previstas por la legislación.
Lección
España puede ser una excelente jurisdicción patrimonial, pero una familia latinoamericana no debería comprar cinco viviendas españolas sin estudiar primero la fiscalidad del propietario, del inmueble y de los herederos.
4. Costa Rica: pequeña en tamaño, importante en una cartera patrimonial
Aquí tenemos un caso particularmente interesante.
Costa Rica también pertenece al primer cuartil de nuestra MVEI.
Y para una familia latinoamericana puede tener una ventaja adicional:
proximidad cultural, geográfica y operativa.
La legislación costarricense de arrendamientos establece causas concretas para el desahucio, entre ellas la expiración del plazo y determinados incumplimientos contractuales. El Código Procesal Civil regula el procedimiento y la ejecución de la sentencia.
También existen reglas específicas para el reajuste del alquiler residencial.
Fiscalidad
Costa Rica aplica un régimen de rentas de capital inmobiliario.
El Ministerio de Hacienda establece una deducción estándar del 15% del ingreso bruto por concepto de gastos, sin necesidad de comprobantes, y una tarifa del 15% sobre la renta imponible.
Simplificando el ejemplo:
100 de alquiler
menos
15 de gasto presunto
= 85 de renta imponible
15% sobre 85
= 12,75
Es decir, bajo ese régimen simplificado, la carga efectiva equivale aproximadamente a 12,75% del ingreso bruto, antes de considerar otros elementos que puedan cambiar el régimen aplicable.
Además existe el impuesto sobre bienes inmuebles, cuya tasa general es 0,25% del valor registrado.
Lección
Costa Rica podría funcionar muy bien como jurisdicción ancla para una familia residente en el país:
- administración cercana;
- conocimiento del mercado;
- moneda local y posibilidad de alquileres en dólares;
- acceso familiar;
- diversificación respecto de otros países;
- y una legislación relativamente conocida por la familia.
Pero tampoco deberíamos convertir “primer cuartil” en “sin riesgos”.
Primer cuartil significa menor exposición institucional comparativa; no significa riesgo cero.
5. Uruguay: pequeño país, gran laboratorio patrimonial
Uruguay es probablemente uno de los casos más interesantes de nuestra matriz.
Su sistema fiscal trata expresamente los alquileres como rendimientos del capital inmobiliario y permite determinadas deducciones, incluyendo comisiones de administración, honorarios vinculados al contrato y determinados tributos inmobiliarios.
Existe además un sistema institucional de garantías de alquiler respaldado por el Estado, que puede resultar relevante para el análisis del riesgo de cobro.
Y la legislación distingue entre distintos regímenes de arrendamiento y plazos para el desalojo.
Pero aparece una advertencia patrimonial
Uruguay tiene Impuesto al Patrimonio.
Para 2026, la DGI informa un mínimo patrimonial para personas físicas de 6.653.000 pesos uruguayos, con reglas específicas para núcleos familiares y no residentes.
También existe el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales.
En una compraventa onerosa, la regla general contempla 2% para el enajenante y 2% para el adquirente.
Y en transmisiones por causa de muerte, la tasa es 3% para herederos en línea recta ascendente o descendente y 4% en otros casos.
Lección
Uruguay puede ser muy atractivo institucionalmente.
Pero:
un país puede ser excelente para conservar patrimonio y simultáneamente tener una fiscalidad que exige planificación.
Son dos preguntas diferentes.
6. Estados Unidos: enorme diversificación, enorme complejidad
Estados Unidos pertenece al primer cuartil.
Y probablemente ofrece la mayor diversidad de mercados inmobiliarios de los cinco:
- Florida;
- Texas;
- Arizona;
- Colorado;
- Georgia;
- Carolina del Norte;
- otros estados y ciudades.
Pero hay una trampa conceptual:
Estados Unidos no es un solo mercado inmobiliario.
Es una federación.
Cambian:
- impuestos locales;
- property tax;
- legislación arrendaticia;
- reglas de desalojo;
- seguros;
- regulación municipal;
- financiación;
- y algunos aspectos sucesorios.
Para una familia extranjera aparece además una cuestión fiscal extraordinariamente importante.
Alquiler
Un no residente que obtiene renta de un inmueble estadounidense puede estar sujeto, como regla general, a una retención del 30% sobre la renta bruta, salvo las reglas aplicables y la posibilidad de elegir el tratamiento de la renta como efectivamente conectada mediante la sección 871(d). Con esa elección, pueden deducirse gastos atribuibles y tributar sobre el resultado neto bajo las reglas correspondientes.
Venta
Aparece FIRPTA.
En general, cuando una persona extranjera vende un interés inmobiliario estadounidense, el comprador debe retener 15% del monto realizado, sujeto a las reglas y excepciones aplicables.
Y aquí aparece una de las mayores advertencias de todo el artículo:
Sucesión
Para un no residente que no sea ciudadano estadounidense, determinados activos situados en Estados Unidos —incluidos inmuebles— entran en el análisis del impuesto federal sobre sucesiones.
El umbral federal de presentación para un no residente no ciudadano puede ser de apenas US$60.000 de activos estadounidenses, aunque la existencia de impuesto efectivo depende de múltiples factores, tratados y estructura.
Esto contrasta radicalmente con el umbral federal de US$15 millones para 2026 aplicable a ciudadanos o residentes estadounidenses.
Lección
Para una familia latinoamericana:
Comprar una casa en Estados Unidos puede ser sencillo. Diseñar correctamente la propiedad de esa casa para las próximas generaciones puede ser muchísimo más complejo.
7. Canadá: institucionalidad extraordinaria, planificación fiscal imprescindible
Canadá también pertenece al primer cuartil.
Pero para un propietario latinoamericano no residente existe una diferencia fundamental:
La CRA establece normalmente una retención del 25% sobre el alquiler bruto recibido por un no residente. Bajo determinadas condiciones puede utilizarse el formulario NR6 para solicitar que la retención se realice sobre una base neta y posteriormente presentar la declaración correspondiente.
Canadá además tiene un sistema federal y provincial de imposición sobre la renta. Para 2026, por ejemplo, las tasas federales personales van desde 14% hasta 33%, a las que se agregan las tasas provinciales o territoriales correspondientes.
Y existe otro concepto fundamental:
Deemed disposition
Al fallecer una persona, Canadá generalmente considera que ha dispuesto de sus bienes a valor de mercado inmediatamente antes de morir, lo que puede generar una ganancia de capital. Las propiedades de alquiler están expresamente incluidas.
Para un no residente propietario de bienes canadienses también existen reglas especiales sobre la transmisión y la tributación de la propiedad canadiense.
Lección
Canadá puede ofrecer una extraordinaria diversificación institucional.
Pero no deberíamos comprar una propiedad canadiense solamente porque:
“Canadá está en el primer cuartil.”
La pregunta correcta es:
“¿Cómo será tributada esa propiedad durante mi vida y qué ocurrirá con ella cuando pase a la siguiente generación?”
8. Cinco países. Cinco arquitecturas patrimoniales diferentes
Si simplificamos muchísimo:
| País | Fortaleza institucional MVEI | Principal atractivo educativo | Principal alerta para familia extranjera |
|---|---|---|---|
| 🇨🇷 Costa Rica | I | Proximidad y administración | Régimen fiscal y legislación local |
| 🇺🇾 Uruguay | I | Estabilidad + mercado regional | Patrimonio y transmisiones |
| 🇪🇸 España | I | Mercado europeo + conexión cultural | Alquiler, regulación y fiscalidad |
| 🇺🇸 EE. UU. | I | Profundidad y diversificación | Fiscalidad federal/estatal + sucesión |
| 🇨🇦 Canadá | I | Institucionalidad + diversificación | Retención, tributación y transmisión |
Y aquí aparece una conclusión que me parece esencial:
No existe un país ganador para todas las familias.
Existe una combinación que puede ser razonable para una familia determinada.
9. Entonces, ¿cómo podría distribuirse una cartera de 5–10 viviendas?
Aquí quiero ser especialmente cuidadoso.
No propongo una recomendación de inversión.
Propongo un modelo educativo para llevar a la mesa del asesor financiero, abogado, contador o Family Office.
Supongamos una familia latinoamericana o caribeña que quiere construir un patrimonio de alquiler a largo plazo.
Si empieza con 5 viviendas
Una primera arquitectura podría estudiarse así:
2 — Costa Rica
1 — Uruguay
1 — España
1 — Estados Unidos
Y dejar Canadá para una segunda etapa.
¿Por qué?
Porque permite que la familia tenga:
- una base cercana;
- exposición regional;
- exposición europea;
- exposición norteamericana;
- y cuatro sistemas jurídicos distintos.
No porque esos porcentajes sean “óptimos”.
Sino porque obligan a la familia a no depender de una sola jurisdicción.
10. Si la familia llega a 10 viviendas
Aquí aparece una propuesta educativa que me parece todavía más interesante:
🇨🇷 Costa Rica — 3 viviendas
30% del número de unidades
Jurisdicción ancla.
🇺🇾 Uruguay — 2 viviendas
20%
Diversificación regional.
🇪🇸 España — 2 viviendas
20%
Diversificación europea.
🇺🇸 Estados Unidos — 2 viviendas
20%
Diversificación norteamericana.
🇨🇦 Canadá — 1 vivienda
10%
Diversificación institucional adicional.
Total
10 viviendas / cinco jurisdicciones
Pero existe una condición fundamental:
No distribuiríamos únicamente por número de viviendas. También deberíamos distribuir por porcentaje del capital total.
Dos apartamentos de US$150.000 no equivalen patrimonialmente a una casa de US$1 millón.
Por eso el Family Office debería construir una segunda matriz:
Matriz de Exposición Patrimonial por Jurisdicción
11. La cartera no debería tener solamente cinco países
También debería tener cinco monedas de riesgo.
Una familia latinoamericana podría terminar teniendo:
- colones;
- dólares;
- euros;
- dólares canadienses;
- y eventualmente otras exposiciones indirectas.
Pero aquí aparece una paradoja.
Diversificar monedas también crea riesgo cambiario.
Por eso deberíamos preguntar:
¿Cuánto del patrimonio inmobiliario queremos que dependa del dólar?
¿Cuánto del euro?
¿Cuánto de nuestra moneda de residencia?
Y:
¿Qué parte de la deuda está denominada en la misma moneda que los alquileres?
Una regla educativa sencilla:
Evitar financiar una propiedad en una moneda y cobrar sistemáticamente el alquiler en otra sin entender el riesgo.
12. Y tampoco debemos diversificar solamente geografía
Una cartera de diez viviendas podría estar perfectamente diversificada por país y completamente concentrada en un solo riesgo.
Por ejemplo:
10 apartamentos turísticos.
Eso no es verdadera diversificación.
Yo propondría analizar al menos:
Por uso
- vivienda familiar;
- vivienda para profesionales;
- estudiantes;
- turismo, si la legislación lo permite.
Por mercado
- capital;
- ciudad secundaria;
- mercado universitario;
- mercado corporativo.
Por valor
Evitar que una sola propiedad represente una proporción excesiva del patrimonio.
Por inquilino
No depender de un único segmento.
Por deuda
No concentrar todo el endeudamiento en una misma moneda o institución.
Por administrador
No depender de un solo administrador inmobiliario para diez propiedades en cinco países.
13. La gran pregunta: ¿quién debe ser dueño?
Aquí entramos directamente en Las Crónicas del Capital Familiar.
Porque comprar diez viviendas a nombre de una persona física puede ser sencillo.
Pero quizá no sea la estructura adecuada para una familia que pretende conservarlas durante 100 años.
Podrían existir alternativas:
- propiedad personal;
- sociedad inmobiliaria;
- sociedades separadas por jurisdicción;
- estructuras holding;
- fideicomisos o trusts donde sean jurídicamente apropiados;
- usufructo/nuda propiedad;
- estructuras sucesorias;
- combinaciones de propiedad familiar y empresarial.
Pero aquí debemos hacer una advertencia:
No existe una estructura societaria universalmente superior.
Una sociedad que protege o facilita algo en un país puede crear:
- impuestos adicionales;
- obligaciones contables;
- retenciones;
- problemas sucesorios;
- costos de mantenimiento;
- o consecuencias fiscales en el país de residencia de la familia.
Por eso la pregunta no es:
“¿Sociedad sí o no?”
Sino:
“¿Qué estructura permite que la propiedad, la renta, el riesgo y la sucesión estén alineados?”
14. Aquí aparecen los cuatro pilares
Una cartera de diez viviendas debería pasar por los cuatro pilares de Las Crónicas del Capital Familiar.
Pilar I — Protección legal
¿Quién es el propietario?
¿Quién firma los contratos?
¿Qué ocurre ante incumplimiento?
¿Qué garantías existen?
¿Qué pasa ante una demanda?
¿Qué ocurre con los bienes personales del propietario?
Pilar II — Orden contable y fiscal
¿Cuánto genera cada vivienda?
¿Cuánto cuesta realmente?
¿Cuál es el impuesto efectivo?
¿Cuál es el costo de administración?
¿Cuál es la deuda?
¿Cuál es la depreciación o amortización fiscal aplicable?
¿Cuánto queda realmente después de impuestos?
Pilar III — Inversiones
¿Cuánto capital está inmovilizado?
¿Cuál es el rendimiento sobre capital?
¿Existe concentración?
¿La familia necesita realmente diez viviendas?
¿O cinco viviendas y otros activos líquidos producirían un patrimonio más robusto?
Pilar IV — Seguros
¿Cada propiedad está asegurada?
¿Contra incendio?
¿Terremoto?
¿Inundación?
¿Responsabilidad civil?
¿Pérdida de renta?
¿Daños del inquilino?
¿Riesgos extraordinarios?
Porque una cartera inmobiliaria internacional también necesita diversificación de riesgos físicos.
15. Lo que Maricarmen nos enseña a los propietarios
Hay una lectura humana que no deberíamos perder.
El propietario piensa:
“Tengo derecho a mi inmueble.”
El inquilino piensa:
“Tengo derecho a mi vivienda.”
El Estado piensa:
“Tengo que equilibrar ambos intereses.”
El juez debe aplicar la ley.
Y la familia patrimonial debería preguntarse:
¿Qué ocurre cuando esos cuatro intereses entran en conflicto?
Eso es gobierno patrimonial.
No consiste en elegir automáticamente al propietario.
Ni automáticamente al inquilino.
Consiste en comprender las reglas antes de entrar al mercado.
16. La pregunta que un Family Office debería hacer antes de comprar
Yo propondría una hoja de una página para cada inmueble:
FICHA DE JURISDICCIÓN PATRIMONIAL
País:
Ciudad:
Tipo de propiedad:
Valor de compra:
Valor actual:
Alquiler anual bruto:
Rendimiento bruto:
Gastos:
Impuestos:
Rendimiento neto:
Moneda:
Deuda:
Moneda de la deuda:
Seguro:
Administrador:
Tipo de contrato:
Duración:
Reglas de renovación:
Procedimiento de desahucio:
Riesgo regulatorio:
Impuesto sucesorio/patrimonial:
Estructura de propiedad:
Plan de sucesión:
Plan de venta:
Beneficiarios finales:
Y una pregunta final:
¿Qué ocurriría con este inmueble si el propietario falleciera mañana?
17. Una cartera inmobiliaria también necesita un “testamento operativo”
Aquí aparece una idea que conecta extraordinariamente bien con el Tomo V:
La Página que Falta.
No basta con tener un testamento.
Una familia propietaria de diez viviendas necesita saber:
- dónde están;
- quién las administra;
- cuánto producen;
- qué deudas tienen;
- qué seguros existen;
- qué contratos están vigentes;
- qué impuestos deben pagarse;
- quién tiene las llaves;
- quién tiene los documentos;
- quién puede vender;
- quién puede renovar;
- quién puede cobrar;
- y quién puede decidir.
Eso es un verdadero manual de continuidad patrimonial.
18. La propuesta educativa que llevaría a los asesores
Si una familia latinoamericana me preguntara:
“Tenemos entre cinco y diez viviendas de alquiler. ¿Qué deberíamos pedirle a nuestro equipo profesional?”
Yo no comenzaría preguntando:
“¿Dónde comprar?”
Comenzaría pidiendo cinco estudios.
Estudio 1 — Jurídico
Comparar las cinco jurisdicciones:
Costa Rica · Uruguay · España · Estados Unidos · Canadá
en:
- propiedad;
- arrendamiento;
- garantías;
- desahucio;
- responsabilidad;
- estructura societaria;
- sucesión.
Estudio 2 — Fiscal
Simular:
compra → alquiler → venta → fallecimiento → transmisión a herederos.
No solamente el impuesto anual.
El ciclo completo.
Estudio 3 — Financiero
Calcular:
- rentabilidad;
- flujo de caja;
- deuda;
- vacancia;
- mantenimiento;
- seguros;
- impuestos;
- tipo de cambio;
- escenarios de estrés.
Estudio 4 — Riesgos
Simular:
- caída de alquileres;
- aumento de impuestos;
- caída de precios;
- aumento de tasas;
- desastre natural;
- litigio;
- ocupación;
- vacancia prolongada;
- muerte del propietario;
- incapacidad del administrador.
Estudio 5 — Sucesión
Preguntar:
¿Puede esta cartera pasar a tres hijos sin convertirse en tres problemas?
Si la respuesta es no:
todavía no hemos terminado de estructurarla.
19. ¿Y qué haría yo con la MVEI?
Aquí creo que podemos hacer algo muy poderoso.
La MVEI no debería decidir dónde comprar.
Debería servir para definir:
cuánta exposición institucional está dispuesta a aceptar la familia.
Una familia podría establecer, por ejemplo:
“Ninguna jurisdicción deberá representar más del 40% del valor inmobiliario familiar.”
Otra:
“Al menos 30% de los activos inmobiliarios estarán en jurisdicciones de primer cuartil.”
Otra:
“Ninguna jurisdicción podrá representar más del 25% de las viviendas.”
Otra:
“Ninguna jurisdicción podrá concentrar más del 30% de la deuda.”
Eso convierte la MVEI en algo mucho más interesante:
un instrumento de gobierno familiar.
No un ranking.
20. ¿Qué pasa con México, Argentina y otros países como Panamá?
Aquí debemos hacer otra distinción.
México y Argentina tienen una enorme importancia para nuestra audiencia.
Pero en nuestra MVEI 2026, no están clasificados en el primer cuartil.
Eso no significa:
“No comprar allí.”
Significa:
“Si compramos allí, debemos reconocer que estamos incorporando una exposición institucional distinta.”
Y esa exposición debe entrar en el cálculo.
Una familia mexicana puede perfectamente decidir mantener buena parte de su patrimonio inmobiliario en México.
Una familia argentina puede tener extraordinarias razones para mantener activos en Argentina.
Una familia costarricense puede preferir Costa Rica.
Pero el Consejo de Familia debería saber:
qué parte del patrimonio está expuesta a cada sistema institucional.
21. Una propuesta preliminar para discutir con asesores
Si una familia residente en Costa Rica, por ejemplo, quisiera construir una cartera de diez viviendas de alquiler en el primer cuartil, propondría como hipótesis de trabajo, no como recomendación:
30% — Costa Rica
20% — Uruguay
20% — España
20% — Estados Unidos
10% — Canadá
Y establecería simultáneamente:
ningún inmueble > 15% del patrimonio inmobiliario
y
ninguna jurisdicción > 40%.
Pero antes de ejecutar un solo dólar, euro, colón, peso uruguayo o dólar canadiense:
simularía impuestos, sucesión, financiación, seguros y legislación arrendaticia.
Especialmente en Estados Unidos y Canadá.
22. ¿Por qué no repartir 20% exacto entre los cinco?
Porque diversificar no significa necesariamente igualar.
Si una jurisdicción presenta una complejidad sucesoria significativamente mayor para un propietario extranjero, podemos decidir que nuestra exposición sea menor.
Eso es precisamente lo que diferencia:
diversificación matemática
de
diversificación patrimonial.
La primera dice:
20% + 20% + 20% + 20% + 20%.
La segunda pregunta:
¿20% de qué riesgo?
23. Las cinco preguntas que debería llevar cada familia a su Consejo
1. ¿Qué porcentaje de nuestro patrimonio inmobiliario queremos mantener en nuestro propio país?
2. ¿Qué porcentaje queremos mantener fuera de nuestra jurisdicción de residencia?
3. ¿Cuál es nuestra exposición máxima aceptable a una sola legislación?
4. ¿Qué ocurriría con la cartera si falleciera hoy el principal propietario?
5. ¿Estamos construyendo diez viviendas o estamos construyendo una empresa familiar inmobiliaria que deberá sobrevivirnos?
Son dos proyectos completamente diferentes.
24. Los cinco tomos de Las Crónicas aparecen naturalmente
Y aquí es donde creo que este artículo encuentra su verdadero lugar dentro de nuestro proyecto.
TOMO I
La Casa que Queremos Dejar
Nos enseña a gobernar.
¿Quién decide?
TOMO II
Los Herederos del Mañana
Nos obliga a preparar.
¿Quién podrá administrar diez propiedades dentro de veinte años?
TOMO III
Cuando el Patrimonio Está en Peligro
Nos recuerda que un inmueble no está protegido simplemente porque esté inscrito a nuestro nombre.
TOMO IV
Lo Que Merece Sobrevivir
Nos hace preguntar:
- ¿Para qué queremos realmente diez viviendas?
- ¿Renta?
- ¿Libertad?
- ¿Seguridad?
- ¿Legado?
- ¿Educación?
- ¿Independencia?
TOMO V
La Página que Falta
Y finalmente:
¿Qué decisiones estamos dispuestos a delegar y cuáles debemos seguir gobernando como familia?
25. La verdadera diversificación
Después de estudiar cinco jurisdicciones del primer cuartil, quizá podamos formular una definición nueva:
Diversificar un patrimonio inmobiliario no significa solamente repartir casas entre países. Significa repartir inteligentemente exposición legal, fiscal, monetaria, financiera, geográfica, climática y sucesoria.
Y existe una segunda idea:
La mejor jurisdicción para comprar una propiedad no necesariamente es la mejor jurisdicción para heredársela a nuestros hijos.
Esta frase, en mi opinión, merece quedarse.
Porque obliga a mirar mucho más allá del rendimiento anual.
26. La lección de Maricarmen
No deberíamos recordar el caso Maricarmen solamente como una discusión sobre propietarios e inquilinos.
Podemos recordarlo también como una invitación a comprender que:
una vivienda no existe jurídicamente en el vacío.
Existe dentro de:
- una ley;
- un contrato;
- una institución;
- un tribunal;
- un sistema fiscal;
- una política de vivienda;
- una sociedad;
- y una determinada concepción de los derechos de propiedad y de vivienda.
Para quien tiene una sola casa, quizá esta complejidad sea invisible.
Para quien tiene diez:
debería formar parte del gobierno familiar.
27. La pregunta final
Una familia puede pasar veinte años comprando propiedades.
Y pensar que está construyendo patrimonio.
Pero quizá solamente esté acumulando inmuebles.
El patrimonio aparece cuando esos inmuebles están:
- bien elegidos,
- bien estructurados,
- bien asegurados,
- bien administrados,
- bien tributados,
- bien documentados,
- y preparados para pasar a la siguiente generación.
Por eso, después de estudiar Costa Rica, Uruguay, España, Estados Unidos y Canadá, mi pregunta no sería:
¿Cuál es el mejor país para invertir en vivienda?
Sería:
¿Qué combinación de jurisdicciones permitiría que nuestra familia duerma tranquila hoy y que nuestros herederos puedan administrar el patrimonio mañana?
Porque una familia que piensa en cinco años pregunta por la rentabilidad.
Una que piensa en veinte años pregunta por la sostenibilidad.
Y una que piensa en cien años pregunta:
¿En qué instituciones puede sobrevivir nuestro patrimonio?
Una propuesta para nuestros lectores
Si usted o su familia posee entre cinco y diez viviendas de alquiler, quizá este sea un buen momento para pedir a sus asesores que construyan una tabla sencilla:
País → propiedad → valor → renta → impuestos → deuda → seguro → riesgo jurídico → riesgo cambiario → sucesión.
Y después hacer una segunda pregunta:
¿Qué parte de nuestra cartera sobreviviría intacta si nosotros dejáramos de estar mañana para administrarla?
Esa pregunta ya no pertenece solamente al mundo inmobiliario.
Pertenece al Gobierno Familiar y al Capital Familiar.
Este artículo utiliza la Matriz Vilagut de Exposición Institucional (MVEI) 2026 como herramienta educativa propia de Las Crónicas del Capital Familiar. La clasificación de primer cuartil no constituye una recomendación de inversión ni pretende afirmar que alguno de estos países sea jurídicamente, fiscalmente o inmobiliariamente “mejor” para todas las familias.
Las reglas fiscales, arrendaticias, sucesorias y societarias pueden variar según residencia fiscal, nacionalidad, estructura de propiedad, provincia/estado/comunidad autónoma, tipo de inmueble y situación familiar. Por ello, la distribución propuesta es un modelo educativo para conversar con asesores, no una recomendación de compra. En particular, las implicaciones fiscales de Estados Unidos y Canadá para no residentes requieren planificación especializada. Las decisiones concretas deben ser revisadas por profesionales jurídicos, fiscales, contables y financieros de las jurisdicciones involucradas.
Fuentes principales consultadas
Para este borrador he priorizado fuentes oficiales y legislación vigente:
- España: Agencia Tributaria y BOE, especialmente normativa de IRNR, Patrimonio, Sucesiones y Arrendamientos Urbanos.
- Costa Rica: Ministerio de Hacienda y Sistema Costarricense de Información Jurídica sobre rentas de capital inmobiliario, impuesto sobre bienes inmuebles y arrendamientos.
- Uruguay: Dirección General Impositiva, Ministerio de Economía y Finanzas y normativa sobre IRPF, patrimonio, transmisiones y garantías de alquiler.
- Estados Unidos: IRS, especialmente renta inmobiliaria de no residentes, FIRPTA y estate tax.
- Canadá: Canada Revenue Agency, especialmente alquiler de no residentes, tributación de inmuebles y deemed disposition.
- Caso Maricarmen: Reuters, AP y El País para la cronología y contexto público del caso.
