jueves, 21 de agosto de 2025

New✍️ OICO, fideicomisos y finanzas inteligentes: lo que debes saber antes de invertir en Costa Rica

✍️ OICO, fideicomisos y finanzas inteligentes: lo que debes saber antes de invertir en Costa Rica

👉Por Rafael Alberto Vilagut Consultor Financiero Independiente, rafaelvilagut@gmail.com

En Costa Rica, el modelo OICO (Operación de Inmuebles con Opción) está cambiando la forma en que se negocian bienes raíces a través de la Bolsa de Comercio (Bolcomer). Estas operaciones utilizan fideicomisos de garantía, donde los inmuebles se trasladan a un fiduciario para proteger a inversionistas y compradores. En este artículo explicamos en sencillo qué significa un fideicomiso, cómo funciona el modelo OICO y cuáles son las diferencias entre un fideicomiso de garantía, uno de administración y los fideicomisos bancarios.

1. ¿Qué es el modelo OICO?

OICO significa Operación de Inmuebles con Opción.
Se realiza en la Bolsa de Comercio (Bolcomer) a través de puestos de bolsa como Transcomer.
Permite comprar o vender inmuebles con cláusulas tipo “Call” (opción de compra) o “Put” (opción de venta), bajo un marco bursátil transparente y regulado.
Para dar confianza a los inversionistas, el inmueble se transfiere a un fideicomiso de garantía administrado por una fiduciaria (como Adigma Trust).

👉 En simple: los inmuebles pasan a un fideicomiso mientras se negocian en bolsa, de manera que si hay incumplimiento, se ejecutan rápidamente por subasta notarial o adjudicación.

2. Tipos de Fideicomisos en Costa Rica

🔹 Fideicomiso de Garantía

Se utiliza para asegurar una obligación (ejemplo: pago de un préstamo, operación bursátil).
El bien (normalmente un inmueble) se transfiere al fiduciario.
Si hay incumplimiento, el fiduciario lo ejecuta (venta o adjudicación).
Patrimonio autónomo → no se embarga por deudas ajenas.

🔹 Fideicomiso de Administración

No busca garantizar, sino gestionar un patrimonio.
El fiduciario administra bienes o flujos de dinero en favor de un beneficiario (ej: alquileres, inversiones, proyectos).
Se usa mucho en planificación patrimonial o condominios.

🔹 Fideicomiso Bancario (en garantía)

Similar al de garantía, pero el fiduciario es un banco regulado por SUGEF y BCCR.
Se usa en créditos hipotecarios y proyectos inmobiliarios.
Mayor seguridad jurídica, pero ejecución más lenta (muchas veces vía judicial).

3. Diferencias clave (comparación rápida)

Tipo de Fideicomiso	Objetivo	Fiduciario	Ejecución	Riesgo
Garantía (privado, ej. ADIGMA)	Respaldar obligaciones de bolsa u operaciones privadas	Fiduciaria privada	Extrajudicial, rápida (subastas notariales)	Alto para deudor: puede perder bien a bajo valor
Administración	Manejar bienes/dinero en favor de un tercero	Fiduciario privado o banco	No hay ejecución, solo administración	Bajo, salvo mala gestión
Bancario	Garantizar préstamos/hipotecas	Banco estatal/privado regulado	Judicial o extrajudicial, más lenta	Menor riesgo de abuso, más respaldo institucional

4. Beneficios y riesgos para el inversionista

✅ Beneficios:

Seguridad de que los inmuebles quedan en fideicomiso (no en manos del deudor).
Ejecución rápida en caso de incumplimiento (protege al inversionista).
Transparencia al operar dentro de Bolcomer.

⚠️ Riesgos:

El deudor puede perder el inmueble por debajo de su valor real (hasta un 25% del valor original).
Costos adicionales de fiduciario y trámites.
Los fiduciarios privados (no bancarios) tienen menos supervisión estatal directa.

5. Lo que debes saber antes de invertir en Costa Rica

El modelo OICO de Bolcomer con Transcomer y Adigma Trust abre nuevas oportunidades de inversión inmobiliaria en Costa Rica, combinando la bolsa de comercio con instrumentos modernos como los fideicomisos de garantía.
Sin embargo, como toda inversión, requiere entender bien los beneficios y riesgos. Antes de participar, conviene comparar este esquema con los fideicomisos tradicionales de administración y los bancarios, para decidir cuál ofrece la seguridad y flexibilidad que cada inversionista necesita.

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